Valorizar Precio de Compra

Como comprar una casa que necesita reparaciones

La mayoría de la propiedad embargada producen grandes beneficios; tomar en consideración: el retorno de la inversión (ROI), el rendimiento sobre el costo (YOC) y la tasa de rendimiento (RoR).

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria ("REIT") permiten a las personas invertir en bienes inmuebles a gran escala que generen ingresos; tres acciones de REIT que garantizan su enriquecimiento con el tiempo son: Realty Income (NYSE: O), Digital Realty Trust (NYSE: DLR) y Vanguard Real Estate ETF (NYSEMKT: VNQ); pero, el empeño aquí es Valorizar Precio de Compra de la casa que se va a adquirir de forma rápida y sencilla. Para eso debe considerar:

1. Costo de los materiales necesarios,
2. Costo de horas para corregir,
3. ‘Valor’ después de las mejoras y
4. Si un 80% del Futuro Valor recupera el costo de materiales y horas trabajadas.

Estimando el Futuro Valor de antemano puede:
• Predecir ganancias o pérdidas y,
• Potencial de refinanciamiento.

El precio de venta en el futuro es un reflejo de las horas trabajadas y el costo de los materiales. Cuál es el precio de venta más alto después de las reparaciones necesarias: VITAL para determinar el ‘Valor del Precio de Compra’.

Precio de venta en subasta de: H.U.D. (Vivienda y Urbanismo), V.A. (Administración de Veteranos), USDA (Departamento de Agricultura), las propiedades de Fannie Mae y / o Freddie Mac, pueden o no reflejar valor. Es importante tener una idea clara de todos los gastos relacionados directa e indirectamente con la propiedad y qué ‘Futuro Valor’ reflejará la propiedad después de las mejoras. Las fuentes del posible precio de venta después de las mejoras son los corredores de bienes raíces y las empresas que alquilan propiedades. Estos pueden proporcionar datos recientes de ventas y alquileres de viviendas; todo comparable a la propiedad que planea comprar.

Los tasadores practican tres métodos de enfoque principales para estimar el valor de algo:

1. El enfoque de ‘Comparación’,
2. El enfoque de ‘Ingresos’, y
3. El enfoque de ‘Costos’.

• El enfoque de ‘Comparación’ compara una propiedad con comparables u otras propiedades vendidas recientemente en el área con características similares.

• El enfoque de ‘Ingresos’ permite a los inversores estimar el valor de una propiedad en función de los ingresos que genera.

• El enfoque de ‘Costos’ es igual al costo del terreno, más los costos totales de construcción, menos la depreciación. Ninguno de estos enfoques es adecuado para valorizar una propiedad en ruinas.

Para estimar el VALOR de una propiedad de Banco (R.E.O.) o una propiedad abandonada la propiedad suele estar en mal estado y con "Enfoque de Comparación", "Enfoque de Ingresos" y el "Enfoque de Costos" no aplican, después de todo la propiedad esta en mal estado.

Si la propiedad no necesita reparaciones o pequeñas reparaciones, 

Estimar el valor basado en los ingresos que la propiedad podría generar utilizar una TASA DE CAPITALIZACIÓN (CAP RATE) y los ingresos brutos de la propiedad.

Muchos inversionistas usan la tasa de capitalización para estimar cuanto tiempo para recuperar el precio de compraventa de una casa que será alquilada que no necesita mejoras.

Tasa de capitalización = NOI / Valor (Cap Rate = NOI / Value).

Cuanto mayor sea la tasa de capitalización, más rápido se recuperará el precio de compra. Para calcular la tasa de capitalización, necesita los ingresos operativos netos disponibles de la propiedad. Primero debe calcular el ingreso neto de la propiedad, restando todos los gastos directamente relacionados con la propiedad (excluyendo intereses hipotecarios, depreciación y amortización) de los ingresos de la propiedad.

Tres (3) forma rápida y sencilla para valorizar una propiedad:

1. Precio Anunciado = Valor

[Valor = 1 año de ingresos (propiedad no necesita mejoras), dividido por
% TASA DE CAPITALIZACIÓN (CAP Rate)]

Suponga que usted:
1. está comprando una propiedad por $100,000.00,
2. que tendrá rentas brutas de $12,000.00 al año, y
3. gastos de $3,600.00 al año.

Esto le daría un NOI (Ingreso Neto) de $8,400.00 al año:
$12,000.00 rentas brutas
<$ 3,600.00> gastos al año
$8,400.00 Ingreso Neto

Para calcular la capitalización dividir el NOI (Ingreso Neto) de $8,400.00 por el precio de compra de $100,000.00; tasa de capitalización un 8.0%.

Valor = 1 año de ingresos (propiedad no necesita mejoras) dividido por
% TASA DE CAPITALIZACIÓN (CAP Rate).

Para estimar si el ‘Precio Solicitado’ de la propiedad, el precio de adquisición, dividir el ingreso operativo neto (estimado) por la tasa de capitalización (estimado).

Ejemplo:
Un 8% de capitalización implica casi una decima parte del precio de venta al año regresa. Utilizando las ventas y datos de alquiler existentes:Valor = $10,800.00 ($900/mes por 12 meses; después de gastos) dividido por
.08 o 8% capitalización (CAP Rate).

Valor = $135,000

Cuando un precio solicitado está por encima del valor calculado no hay ganancia después de mejoras; por lo tanto, 'Precio Solicitado' no es 'Precio de Adquisición'.

Las casas en remate de H.U.D. (Housing and Urban Development; Vivienda y Desarrollo Urbano), V.A. (Veterans Administration; Administración del Veterano), USDA (Departamento de Agricultura), FannieMae y/o Freddie Mac son propiedades con un precio que se estima refleja gastos en mejoras (reparaciones); pero cuando un precio solicitado está por encima del valor calculado no hay ganancia después de mejoras y se corre el riesgo de pérdida en la futura venta y/o futuro refinanciamiento después de mejoras.

2. Oferta de Compra = Valor X 80% [Valor = Valor de la Propiedad (después de mejoras) , dividido por % TASA DE CAPITALIZACIÓN (CAP Rate)]

Estimando el Valor de la Propiedad después de mejoras y multiplicando ese valor por un 80%, se puede evaluar si la propiedad se puede refinanciar para recuperar el costo de las reparaciones necesarias.

Suponga que está tratando de comprar una propiedad con un precio solicitado de $75,000 y ha establecido: Casas similares en buen estado se alquilan por $ 1,200 mensuales, costo de reparaciones $ 20,000; y desea, una TASA DE CAPITALIZACIÓN DE un 10% (CAP Rate).

Valor de la Propiedad = $ 14,400 (alquiler 1 año después de mejoras),
TASA DE CAPITALIZACIÓN DE 10% (CAP Rate)

Valor = $ 144,000

Oferta de Compra = Valor X 80%= $ 144,000 X 80% = $ 115,200

*Comprando al precio solicitado de $75,000, el futuro valor refinanciado a un 80% recupera: precio de adquisición, costo de reparaciones y ganancia de $20,200.

3. Oferta de Compra = ‘Valor después de Mejoras’-menos-COSTO

[Valor después de Mejoras = 1 año de ingresos brutos, dividido por
% TASA DE CAPITALIZACIÓN (CAP Rate)]

Suponga que está tratando de comprar una propiedad en mal estado y ha establecido:
· Precio Solicitado $75,000,
· Casas similares en buenas condiciones se alquilan por $ 1,200 por mes,
· Propiedad necesita $20,000 en reparaciones para alquilar por $1,200.00,
· 1,000 horas de trabajo en reparaciones, y
· Desea una TASA DE CAPITALIZACIÓN DE 10% (CAP Rate)

Es decir:
Valor después de Mejoras= $14,400 año dividido por
10% (CAP RATE)

Valor después de Mejoras = $144,000

Oferta de Compra = $144,000- menos-$40,000 (materiales y horas trabajadas)

Oferta de Compra = $104,000 (no mas)

En este ejemplo donde el valor de la propiedad después de mejoras es $144,000 el ‘Precio Solicitado’ de $75,000 está por debajo de Valor después de Mejoras por $69,000.

La mayoría de estas propiedades son BARATAS pero muchas de ellas lejos de ser cosa fácil. Por eso 'Valorizar Precio de Compra' de la propiedad que se va a adquirir y establecer si la propiedad produce beneficio. Estimando el 'Futuro Valor' de antemano para predecir ganancias o pérdidas y/o potencial de refinanciamiento.