La mayoría de la propiedad embargada producen grandes beneficios; tomar en consideración: el retorno de la inversión (ROI), el rendimiento sobre el costo (YOC) y la tasa de rendimiento (RoR).
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria ("REIT") permiten a las personas invertir en bienes inmuebles a gran escala que generen ingresos; tres acciones de REIT que garantizan su enriquecimiento con el tiempo son: Realty Income (NYSE: O), Digital Realty Trust (NYSE: DLR) y Vanguard Real Estate ETF (NYSEMKT: VNQ); pero, el empeño aquí es Valorizar Precio de Compra de la casa que se va a adquirir de forma rápida y sencilla. Para eso debe considerar:
1. Costo de los materiales necesarios,
2. Costo de horas para corregir,
3. ‘Valor’ después de las mejoras y
4. Si un 80% del Futuro Valor recupera el costo de materiales y horas trabajadas.
Estimando el Futuro Valor de antemano puede:
• Predecir ganancias o pérdidas y,
• Potencial de refinanciamiento.
El
precio de venta en el futuro es un reflejo de las horas trabajadas y el
costo de los materiales. Cuál es el precio de venta más alto después de
las reparaciones necesarias: VITAL para determinar el ‘Valor del Precio
de Compra’.
Precio de venta de: H.U.D. (Vivienda y
Urbanismo), V.A. (Administración de Veteranos), USDA (Departamento de
Agricultura), las propiedades de Fannie Mae y / o Freddie Mac, pueden o
no reflejar valor. Es importante tener una idea clara de todos los
gastos relacionados con la propiedad y qué el ‘Futuro Valor’ sea un reflejo de la propiedad después de las mejoras. Fuentes del posible precio de venta después de mejoras son los
corredores de bienes raíces y las empresas que alquilan propiedades.
Estos pueden proporcionar datos recientes de ventas y alquileres de
viviendas todo comparable a la propiedad que planea comprar.
Los tasadores practican tres métodos de enfoque principales para estimar el valor de algo:
1. ‘Comparación’,
2. Enfoque de ‘Ingresos’, y
3. Enfoque de ‘Costos’.
•
El enfoque de ‘Comparación’ compara una propiedad con comparables u
otras propiedades vendidas recientemente en el área con características
similares.
• El enfoque de ‘Ingresos’ permite a los inversores estimar el valor de una propiedad en función de los ingresos que genera.
•
El enfoque de ‘Costos’ es igual al costo del terreno, más los costos
totales de construcción, menos la depreciación. Ninguno de estos
enfoques es adecuado para valorizar una propiedad en ruinas.
Para
estimar el VALOR de una propiedad en mal estado los enfoque de: 'Comparación', 'Ingresos' y 'Costos' no aplican, a menos que se apliquen después de posible precio de venta después de mejoras.
Si la propiedad no necesita reparaciones o pequeñas reparaciones
Estimar
el valor basado en los ingresos que la propiedad podría generar. Utilizar una TASA DE CAPITALIZACIÓN (CAP RATE) y los ingresos brutos de
la propiedad.
Muchos inversionistas usan la tasa de
capitalización para estimar cuanto tiempo para recuperar el precio de
compraventa de una casa que será alquilada que no necesita mejoras.
Tasa de capitalización = NOI / Valor (Cap Rate = NOI / Value).
Cuanto
mayor sea la tasa de capitalización, más rápido se recuperará el precio
de compra.
Para calcular la tasa de capitalización, necesita los
ingresos operativos netos disponibles de la propiedad. Primero debe
calcular el ingreso neto de la propiedad, restando todos los gastos
directamente relacionados con la propiedad (excluyendo intereses
hipotecarios, depreciación y amortización) de los ingresos de la
propiedad.
Tres (3) formas rápida y sencilla para 'Valorizar' Oferta de Compraventa
1. Oferta de Compra = 'Precio Solicitado Valor de Compra'
2. Oferta de Compra = 'Valor de Compra' x 80%
3. Oferta de Compra = 'Valor de Compra' (menos) Gastos
1. Oferta de Compra = Precio Solicitado 'Valor de Compra'
['Valor de Compra' = 1 año de rentas (propiedad no necesita mejoras) / dividido por CAP Rate]
Suponga que:
1. Precio Solicitado $100,000.00,
2. Rentas brutas de $12,000.00 al año, y
3. Gastos de $3,600.00 al año.
Esto daría un NOI (Ingreso Neto) de $8,400.00 al año: $12,000.00 rentas brutas
<$ 3,600.00> gastos al año $8,400.00 Ingreso Neto
Para calcular tasa de capitalización: Dividir el NOI (Ingreso Neto) de $8,400.00 por el ‘Precio Solicitado’de $100,000.00; tasa de capitalización un 8.4%.
Para calcular 'Valor de Compra' (1 año de ingresos /dividido por % TASA DE CAPITALIZACIÓN) dividir el ingreso operativo neto de un 'Año' por la tasa de capitalización 8.4%.
Es decir:Valor (Precio de Compra) = $8,400.00 (1
año) /
dividido por 8.4% capitalización
= $100,000.Precio Solicitado $100,000.00 es 'Valor de Compra'.
Cuando
un precio solicitado está por encima del 'Valor de Compra' calculado no hay
ganancia después de mejoras por lo tanto, 'Precio Solicitado' no es
'Precio de Adquisición'. En este ejemplo 'Precio Solicitado' el 'Valor de Compra'.
Las casas en remate de H.U.D. (Housing and Urban Development; Vivienda y Desarrollo Urbano), V.A. (Veterans Administration; Administración del Veterano), USDA (Departamento de Agricultura), FannieMae y/o Freddie Mac son propiedades con un precio que se estima refleja gastos en mejoras (reparaciones); pero cuando un precio solicitado está por encima del valor calculado no hay ganancia después de mejoras y se corre el riesgo de pérdida en la futura venta y/o futuro refinanciamiento después de mejoras.
2. Oferta de Compra = 'Valor de Compra' x 80%
['Valor de Compra' = 1 año de rentas (después de mejoras) / dividido por el CAP Rate]
Estimando el Valor de la Propiedad después de mejoras y multiplicando 'Valor' por un 80%, se puede evaluar si la propiedad se puede refinanciar para recuperar el costo de las reparaciones necesarias.
Suponga que está tratando de comprar una propiedad con un
precio solicitado de $75,000 y ha establecido:
- Casas similares en buen estado se alquilan por $1,200 mensuales
- Costo de reparaciones $ 20,000, y
- Desea un 10% CAP Rate.
1. 'Valor de Compra' = $ 14,400 (1 año rentas después de reparaciones) dividido por 10% CAP Rate = $ 144,000.
$144,000 menos $20,000 en reparaciones = $124,000.$144,000 ('Valor de Compra') x 80%= $115,200. Comprando al precio solicitado de $75,000 y estimando un futuro valor de $144,000, refinanciando a un 80% se recupera $115,200. Es decir, Precio de adquisición $75,000, costo de reparacion $20,000 y ganancia de $49,000.
3. Oferta de Compra = 'Valor de Compra' (menos) Gastos
['Valor de Compra' = 1 año de rentas / dividido por CAP Rate]
Suponga propiedad en mal estado y:
- Precio Solicitado $75,000
- Casas similares en buenas condiciones se alquilan por $ 1,200 al mes
- Propiedad necesita $40,000 en reparaciones para alquilar por $1,200.00
- 1,000 horas de trabajo en reparaciones, y
- Desea 10% CAP Rate
Es decir:
'Valor de Compra' = $14,400 año ($1,200 x 12 meses) / dividido por 10% (CAP) = $144,000
'Valor de Compra' (menos) Gastos = $144,000 (menos) - $40,000 (Gastos) = $104,000.
'Precio Solicitado’ $75,000
En
este ejemplo el valor de la propiedad después de mejoras es
$144,000. El ‘Precio Solicitado’ de $75,000 está por debajo de 'Valor de Compra' después de Mejoras por $69,000.
La mayoría de estas propiedades son BARATAS pero muchas de ellas lejos de ser cosa fácil. Por eso 'Valorizar Precio de Compra' de
la propiedad que se va a adquirir y establecer si la propiedad produce
beneficio estimando el 'Futuro Valor' de antemano es una forma para predecir
ganancias o pérdidas y/o potencial de refinanciamiento. También es una forma que he usado, una y otra vez en cuarenta (40) años de compra y venta, para asegurarme de que si tengo que salir rápidamente, puedo hacerlo.
